Topic 1
「賃貸住宅管理業法」が施行されました
担当：良和ハウス 米田
「賃貸住宅管理業法」とは？
２０２１年６月１７日、賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）が施行されました。同時に「賃貸住宅管理業者登録制度」が創設され、賃貸住宅管理業は今までの任意登録制度から、新たに法律に定められた登録制度へと変更されました。
本法により、２００戸以上の管理を受託する管理会社には国土交通大臣への登録が義務付けられ、未登録だと罰則が科せられます。
国土交通大臣の登録を受けるには？
左記の４項目が義務付けられています。
- 業務管理者の登録※
- 管理受託契約前の重要事項の説明
- 財産の分別管理
- 定期報告
※「業務管理者の登録」とは？
「事務所ごとに賃貸住宅管理の知識・経験を有するものを１名以上配置すること」とされています。「賃貸住宅管理の知識・経験を有する者」とは、この度の法制定で国家資格となった「賃貸不動産経営管理士」の有資格者のこと。弊社では１０３名が資格を取得しています。
法律が施行された背景は？
現在、賃貸住宅志向の高まりや、単身世帯、外国人居住者の増加を背景に、賃貸住宅は国民生活の基盤としての重要性が一層増しているといえます。
その一方で、これまでは賃貸住宅を自ら管理するオーナー様が中心でしたが、近年はオーナー様の高齢化や相続等に伴う兼業化の進展、管理内容の高度化により、管理業者に管理を委託するオーナー様が増加したことで、オーナーあるいは入居者との間でトラブルが多発しています。
このような情勢を受け、「管理業務の適正な運営」と「貸主と借主の利益の保護」を図るために、本法律が制定されました。
「賃貸住宅管理業法」の施行で何が変わったの？
法律の施行により、宅建業とは異なる「賃貸住宅管理業」が確立され、賃貸住宅管理業者の社会的地位が向上し、賃貸住宅管理業に従事する者に対する社会的信頼度が高まります。
昨今、一部の悪徳不良業者によって、オーナー様や入居者とのトラブルが増加傾向にありましたが、法律の施行により今後は不良業者が淘汰され、質の高い管理を行う管理業者のみが賃貸人（オーナー様）や賃借人（入居者）に選ばれるようになります。
オーナー様にとっては、２０２０年４月の民法改正から、若干不利な法改正が続いていますが、業界の流れとして、コロナ対策はもちろん不動産ＤＸ（デジタルトランスフォーメーション）に対応するために、国土交通省の登録認可の下りたしっかりした管理会社とお付合いすることが肝要です。
弊社ではオーナー様の大切な財産である賃貸住宅をしっかりお守りします。
Topic 2
アスベスト関連規制法が強化されました
担当：良和ハウス 米田
２０２２年４月１日から、建築物等の解体等を行う前に実施する石綿含有建材の調査（義務）結果報告が義務化されました。
【報告対象となった工事】
- 解体部分の床面積が80m2以上の解体工事
- 請負金額が１００万円（税込）以上の改修工事
- 請負金額が１００万円（税込）以上の工作物の解体・改修工事
アスベストの使用が禁止された２００６年９月以前に着工した建物を所有しているオーナー様は、解体やリフォームの際に注意が必要です。
Topic 3
オーナー様に影響あり？！「インボイス制度」について
担当：良和ハウス 米田
２０２３年１０月１日から開始される「インボイス制度（適格請求書等保存方式）」。一言でいうと「消費税に関する制度の変更」です。
ここで「自分は年間売上１，０００万円未満の免税事業者だから、インボイス制度は関係ない」と思い込むと危険。実は消費税の免税事業者のオーナー様こそ、インボイス制度の対策を考える必要があります。
インボイス制度は、消費税が課税される売り上げに影響するのがポイントです。
- 店舗・事務所・倉庫の賃貸収入
- 駐車場の賃貸収入
- 太陽光発電収入
- アンテナ基地局の収入
- 賃貸期間が１ヶ月未満の住宅家賃収入
- 賃貸建物の売却収入など
インボイス制度が導入されると、「適格請求書（インボイス）」でない請求書では仕入税額控除が受けられなくなり、消費税の計算で不利になってしまいます。
制度開始まで時間的猶予があるので、仕組みを理解し対策を検討してください。
【インボイスへの対応の必要性】
| 物件種類 | オーナー様の状況 | 対策 |
|---|---|---|
| 物件の家賃収入のみ | 消費税は非課税 | インボイス対策は不要 |
| 事務所・店舗等の家賃収入あり＆テナントが免税事業者 | 免税事業者 | インボイス対策は不要 |
| 事務所・店舗等の家賃収入あり＆テナントが課税事業者 | 免税事業者 | インボイス対策は要検討！ |
| 事務所・店舗等の家賃収入あり | 課税事業者 | インボイス登録が必要 |
Topic 4
「オーナーアプリ」をアップグレード中！
担当：良和ハウス 村上
コロナ禍以前より始まっていた不動産業界のＩＴ化は、コロナ禍以降、超加速度的に進行しています。
このような状況の中、弊社でも専門部署を作り、ＩＴ化を推進。お部屋探しのＷｅｂ接客やビデオ案内など、接客のデジタル化をはじめ、一部物件では契約申込の電子申込・電子契約を開始しました。
新しいオーナーアプリで資産管理＆業務をより円滑に
そんな中、弊社では既存のオーナー専用アプリのアップグレードを検討中です。現在はオーナー様への明細をＰＤＦで閲覧できる機能を展開中ですが、今後は「家賃明細のクラウド化」と「コミュケーションツール」をパッケージにしたサービスの再リリースを検討中です。
新アプリの機能（予定）
| 家賃明細のクラウド化 |
|---|
| いつでもどこでも収支の確認が可能。 |
| 月別・項目別・年間収支など、見やすい軸で集計・表示。 |
| ＰＤＦでダウンロードできるので税理士など外部の方とも連携しやすい。 |
| コミュニケーションツールとして |
|---|
| オーナー様との専用チャットで、コミュニケーションがより円滑に。 |
| テーマごとのチャットを作成し、やりとりを分かりやすく。 |
| 承認ボタンなどがあるので、次回賃料や見積もりなどの返事がしやすい。 |
※弊社社員にご相談ください。
不動産ＤＸで、最終的には社会貢献にも
弊社では今後、ペーパーレスを目的として、オーナー様にお送りする明細などの書類をはじめとしたあらゆる郵送物をデジタル配信していく予定です。
郵送物のデジタル化は送る側、受取る側の双方にメリットがあります。
また、「紙をなくす」ということはＳＤＧｓ推進になり、社会貢献にも繋がります。
弊社はこれからも時代の波に遅れることなく、各方面のＩＴ化を推進することでオーナー様を全力でサポートし、広島の賃貸市場を牽引すべく、進化し続けます。
Topic 4
コロナ禍で変わった！「賃貸管理」の実情
担当：良和ハウス 村上
長期化するコロナ禍で、不動産賃貸管理業も大きな変化を余儀なくされました。ステイホームが定着し、仕事も学業も在宅ワーク…。転勤や学生の一人暮らしも激減しています。
賃貸仲介接客でもできるだけ人との接触を避け、お部屋探しにおける物件の「内見」は、20％以上がオンライン内見という状況に。さらには、電子契約やオンラインによるＩＴ重説など、電子化への取組みが加速しています。
コロナ禍で賃貸物件の人気設備にも変化が
また、コロナ禍でのライフスタイルの変化で、入居者が求める設備にも変化が（表参照）。顕著な動きとしては、在宅ワークでのオンライン会議、ネット動画視聴やゲームに必要不可欠な「高速インターネット」や、ネットショッピング需要の高まりによる「宅配ボックス」が順位を上げています。
【この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる】設備ランキング
※（ ）は前回順位
| 単身者向け | |
|---|---|
| 1位（1位） | インターネット無料 |
| 2位（3位） | 宅配ボックス |
| 3位（2位） | エントランスのオートロック |
| 4位（初） | 高速インターネット |
| 5位（4位） | 浴室換気乾燥機 |
| ファミリー向け | |
| 1位（1位） | インターネット無料 |
| 2位（3位） | エントランスのオートロック |
| 3位（2位） | 宅配ボックス |
| 4位（5位） | システムキッチン |
| 5位（4位） | 追い焚き機能 |
入居者も管理会社も「ストレス増」で業務に支障も
また、管理会社へのクレーム入電件数は増加傾向に。危機管理コンサルティング会社のまとめ（２０２２年４月）によると、新型コロナウイルスの影響で、苦情対応経験がある会社員の21・６％が、取引先や顧客からの嫌がらせ「カスタマーハラスメント」が増えたと感じているとの調査結果が出ています。特に従業員対応や商品へのクレームが目立つことから、在宅時間の増加など新型コロナウイルスによるストレスも要因ではないかと分析しています。 さらに、調査企業のアンケート調査によると、「クレーム・問合せの件数が増加した」と回答した会社が全国的に５割以上（関西圏では６割）。在宅時間の増加に伴う「騒音」「ゴミ出し」などの近隣トラブルの増加は、管理業務に大きな影響を与えています。
オーナーを守るのも管理会社の役目
２０２１年、入居者が不動産会社の社長を包丁で刺すという痛ましい事件が広島でありました。
貸す側と借りる側は、時には利害が対立します。感情的なやり取りにならないためにも、プロの管理会社が果たす役割は重要。弊社では近隣トラブル解決専門業者と提携し、トラブル解決を図るための取組をしています。
この記事の情報は、２０２３年２月現在のものです。
